私人不能擁有土地所有權
二○○七年三月十六日中國全國人民代表大會高票通過了物權法。
中國有句俗話：有土斯有財。中國城市的土地歸國家所有，私人不能擁有土地所有權，而只能擁有土地使用權，住宅用地的土地使用權期限為七十年。中國人購買一 處房地產，獲得兩份文件，一份是土地使用權證書，一份是建築物所有權證書。看起來，建築物和土地使用權是可分離的，但是在技術上兩者是不可分離的。中國成 語中有「空中樓閣」一詞，生動地說明沒有土地，要建造樓房，是不可能的事。梁啟超先生在《駁某報之土地國有論》中就寫道：「其空中樓閣的理想，誠足以自 慰。」
根據德國的基本法，建築和土地是不可分的，建築從屬於土地。土地所有權擁有者，不僅擁有土地的所有權，也擁有該土地上的建築所有權。德國人購買一處房地 產，獲得一份地契，土地所有權歸您，土地上的建築物的所有權自然也歸您。在德國也有和中國相似的土地使用權，不過這種類型的房地產在德國只佔百分之五，而 且土地使用期為九十九年，比中國長。
在中國，七十年後，土地使用權到期，國家收回土地使用權，土地上的建築物也隨土地使用權回歸國家。新通過的物權法，沒有規定此時國家必須給予賠償，這顯然 是違反物權法的平等原則的。七十年後，今天的房地產投資者又將是一個一無所有的無產階級。而在德國，土地主收回土地使用權時，必須對建築物進行賠償，土地 主不能通過收回土地使用權而額外地獲得其他物權。
物權法沒還地於民化公為私
另一個問題是土地使用期的延長問題。由於建築物使用期長，而土地使用期短，土地使用權到期後，是否可以延期？此次通過的物權法雖然比較明智地規定，如果國 家不收回土地使用權，土地使用權可以自動延期，這對使用權擁有者有利。但是物權法沒有明確規定，自動延期時，是否需要再次向國家交納土地使用權費，按什麼 標準交納土地使用權費。按照物權法的原則，最大的可能是在延期時，必須再次交納土地使用費，土地使用費的高低由當時的「市場價格」所決定。在物權法規定的 框架內，中國房地產的保值和增值的功能就受到很大的限制。
在德國，投資房地產，最主要的是取得土地的所有權，因為擁有土地所有權，也就擁有建築物的所有權。這塊土地，這房子，從今天到將來，永遠永遠屬於您，房地產的增值也屬於您。真正是「有土斯有財」。
如果通過的《物權法》讓私人可擁有土地所有權，才真正是具有「還地於民、化公為私」的歷史性意義。
沒保障土地使用權不受侵害
中國的房地產大部分是公寓樓中一套住房，而這座公寓樓又是某居住小區中許多建築物中的一部分。比如一個居住小區中有兩千戶，這座公寓樓有五十戶，每戶的建 築面積都為一百平方米，您擁有其中一套住房。在土地使用權證書和建築物所有權證書上所登記的都是您所擁有的建築面積，比如說，╳╳市╳╳街╳╳號╳╳地塊 上一百平方米建築面積，這是一個絕對數。但您不知道這土地上一共有多少建築面積，這個建築面積是否可以再擴大。這是一個開放體。
在德國，同樣是公寓樓中一套住房，地契登記中不注明居住面積的絕對數，而是注明該土地的面積和您所佔有的土地份額，比如土地面積五百平方米，百分之二的份 額。這是一個相對數。那麼這公寓樓中五十套一樣大小的住房，有五十本地契，每本地契佔有百分之二的份額，一共是百分之一百的份額。這是一個對外的封閉體。
不要小看這個地契登記中的區別。在中國，一個小區的物業管理可以在這開放體（小區內）再增建樓房，也可以在這座公寓樓的一樓加蓋商店建築，在兩側加建其他 住房建築，在頂樓加蓋一層樓等等，也可以在原來規劃的綠地上再建樓房。比如，這座公寓樓的總建築面積由原來五千平方米擴大到一萬平方米。按照中國的物權 法，物業管理這樣做，並沒有侵害您的一百平方米建築面積的權利。但是實際上，您的權利受到了很大的侵害，因為您所佔有的土地使用權的份額已經大大地減小 了。
在德國，由於土地上的總份額永遠是百分之一百，不可能再插入其他房主。如果要增建其他建築，這產權也屬於原來五十位房主。如果總建築面積由五千平方米擴大 到一萬平方米，您擁有百分之二的份額，您的建築面積就從一百平方米擴大到二百平方米。這樣的封閉體，房地產主的權利不會受到損害。
百姓不可能是物權法受益者
中國物權法規定，對房屋拆遷要進行補償，但沒有規定要按照市場價格進行賠償；同時也沒有規定，對失去的土地使用權要進行賠償。法律制定者認為，土地所有權 屬於國家，所以無須對私人失去的土地使用權進行賠償。但是在房屋拆遷實踐中，一些地方政府，如北京政府規定，對某些社會「重要人士」所失去的土地使用權進 行補償，但這個規定不適用於一般民眾。在德國，在房屋拆遷中，對失去的土地使用權一定要進行賠償，和被涉及者的身分無關。
住房屬於人的最基本的需求。國際上把每平方米的房地產價格和平均月工資收入的比例，作為評價房地產價格高低的一個標準，一般認為此值應該在一以下，不能超 過一。這個值在北京為五，德國為一，可見中國房地產價格之不合理。如果仔細分析，北京的指標值實際上遠遠高於五，因為此房地產非彼房地產。北京每平方米的 房地產價格為月收入的五倍，這已經很不合理了。但是仔細分析起來，由於房地產價格中的定義不同，包含的內容不同，如果按照德國房地產價格的定義，北京每平 方米的房地產價為月收入的十倍甚至更高。毫不誇張地說，就住房價格痛苦指數而言，中國是進入了世界「最先進的行列」。房地產價格高，老百姓沒有能力購置房 地產，在這樣的情況下，一般老百姓根本不可能成為剛剛通過的物權法的最大受益者。
http://www.chengmingmag.com/cm354/354spfeature/spfeature04.html
No comments:
Post a Comment